SPREAD
Definição Rápida (em 10 segundos)
SPREAD
Componente da Taxa de Juro correspondente à Margem de Lucro do Banco.
Spread (no âmbito do crédito habitação)
No momento em que qualquer um de nós inicia o processo de aquisição de casa própria, e como a maioria de nós, pessoas (sê-lo basta para tender a pertencer ao grande grupo), não reúne as condições necessárias à simples aquisição por insuficiências de fundos, o crédito à habitação surge como única mas válida alternativa. Para a mesma maioria será este o produto financeiro mais complexo que contratará ao longo da sua vida.
Mas...Simplifiquemos!
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Antes de entrar na matéria em si, e uma vez que abordaremos a relação entre qualquer um de nós e uma instituição financeira, há que destacar a existência de várias "tipologias" de clientes bancários:
- O menos atento, ou talvez o mais inseguro (já por vezes as questões não são colocadas por insegurança em relação aos conhecimentos detidos), quer conhecer a prestação mensal resultante do financiamento. Muitas vezes fica a sensação de que nem o prazo é relevante para este cliente, o que equivale a dizer que parece ser-lhe indiferente pagar 500€/mês durante 20 ou 30 anos. A preocupação dele é que não sejam mais de 500€/mês...Acontece que o crédito habitação não é um contrato de arrendamento, e devia saber isso;
- O interessado mas desconhecedor, que até coloca as questões que lhe surgem mas que está longe de imaginar os impactos sobre a sua vida financeira (e não só) do contrato que está prestes a formalizar, e que virá a encontrar dúvidas em momento pouco útil ao seu esclarecimento no que às consequências respeita;
- O conhecedor, que domina o produto financeiro tão bem como o empregado bancário que lho apresenta, e que, como tal, não encontrará na leitura qualquer novidade ou mais-valia.
Este artigo é destinado aos dois primeiros "tipos" de clientes acima. É possível fazer "deles" o conhecedor, desejavelmente em momento prévio à celebração do contrato que certamente marcará a sua vida.
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Iniciando a empresa.
Casa encontrada e preço conhecido, é momento de conhecer a proposta do(s) banco(s).
Para exemplificar, consideramos um empréstimo de 150.000€ a 30 Anos.
Conceitos como capital ou montante, prazo, ou prestação mensal, são de simples assimilação, mas quando chegamos à tipologia de taxa de juro (fixa ou variável), o terreno enlameia e os membros inferiores apresentam menos segurança, ou seja, começamos a "patinar". É precisamente neste ponto que surge o nosso jargão (SPREAD).
A taxa de juro de um contrato de financiamento define o custo desse empréstimo, o que equivale a dizer que é definido pela taxa de juro aquilo que o cliente paga ao banco pelo facto de este lhe disponibilizar a verba necessária à aquisição da casa.
Caso a opção recaia sobre a taxa de juro fixa, o conceito de Spread perde algum significado (não todo, como veremos adiante), sendo previamente acordada entre cliente e banco uma percentagem definidora do custo do empréstimo. Já no caso da opção pela taxa de juro variável, aquele acordo implica duas componentes distintas e complementares: 1) a taxa de juro variável (varia em função de quê?); 2) qual o Spread?
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Num breve comentário intercalar, deve referir-se que não existe uma melhor opção quando nos deparamos com a escolha entre taxa de juro fixa ou variável. Caso uma fosse sempre preferível há outra, o dilema da escolha, tal como a opção, não existiria. Assim, escolher melhor depende de um conjunto de fatores complexos mas, sobretudo, demasiado incertos para que se possa, em consciência, afirmar a superioridade de uma das soluções.
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Em relação ao ponto 1), a taxa de juro variável resulta da soma de duas componentes - Indexante + Spread - variando em função da evolução do Indexante (componente variável). Por norma, os contratos de crédito habitação utilizam como Indexante umas das Taxas Euribor (outro jargão tratado pelo ECONOMÊS; taxa de referência interbancária que define o preço do dinheiro na zona euro), com primazia para a Euribor a 6 Meses, mas com utilização significativa ainda das Euribor a 3 Meses e Euribor a 12 Meses.
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Para além das diferentes taxas das várias Euribor, também a periodicidade da revisão da taxa de juro depende do indexante, ou seja, quando o contrato define como indexante a Euribor a 3 Meses, a revisão da taxa de juro a aplicar ao contrato é realizada trimestralmente, já no caso da Euribor a 6 Meses, a revisão é efetuada semestralmente, e no caso da Euribor a 12 Meses com periodicidade anual.
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No atinente ao ponto 2), o malfadado Spread constitui a segunda componente (fixa) da taxa de juro, e representa simplificadamente a margem do banco. Assim, a taxa de juro do empréstimo corresponde simplificadamente ao custo do dinheiro para a instituição (Indexante), a que se soma a sua margem de "lucro" (SPREAD).
Aqui chegados, torna-se fácil de compreender que, para definição do custo do empréstimo, e em empréstimos com taxa variável, o cliente deve centrar a sua análise/negociação no valor do Spread.
Neste mesmo momento, também o leitor pode intuir ser preferível contratar uma taxa fixa, porque conhecerá o custo do empréstimo e qual a prestação mensal a liquidar. Mas não é tão simples assim...
Em primeiro lugar, as taxas de juro fixas propostas pelos bancos tendem a exceder as taxas de juro variáveis, de que resultam prestações mensais fixas superiores às prestações mensais estimadas.
Em segundo lugar, os bancos tendem a limitar a contratação de taxas fixas a determinados períodos dos longos contratos de crédito habitação. A título de exemplo, num contrato de financiamento a 30 anos, a taxa de juro fixa pode vigorar nos primeiros 5 anos, nos primeiros 10 anos, mas dificilmente na totalidade do prazo, o que leva a afirmar que, mesmo nos contratos de crédito habitação com taxa de juro fixa, o SPREAD continua a ter algum significado, já que findo o período de taxa fixa, vigorará uma taxa de juro variável resultante da soma de um determinado e previamente definido indexante com um determinado e nem sempre pré-definido SPREAD (a maioria das minutas aponta para o SPREAD previsto no precário do banco aquando do termo do período de taxa fixa).
Veja agora o impacto:
Para o mesmo empréstimo de 150.000€, e considerado o prazo de 30 Anos (360 Meses).
Opção A) - Taxa de Juro Fixa de 3%
Cálculo da 1ª Prestação Mensal - 150.000/(360) = 416,67 € ---> Capital a Amortizar
150.000*3%/12 = 375€ € ---> Juros
416,67 + 375 = 791,67 € ---> 1ª Prestação
Cálculo da 2ª Prestação Mensal - 149.583,33/(360) = 415,51 € ---> Capital a Amortizar
149.583,33*3%/12 = 373,95€ € ---> Juros
415,51 + 373,95 = 789,46 € ---> 2ª Prestação
Opção B) - Taxa de Juro Variável Indexada à Euribor a 6 Meses + Spread 1,75%, e considerando que o Indexante equivale a 1%
Cálculo da 1ª Prestação Mensal - 150.000/(360) = 416,67 € ---> Capital a Amortizar
150.000*2,75%/12 = 343,75€ € ---> Juros
416,67 + 343,75 = 760,42 € ---> 1ª Prestação
Cálculo da 2ª Prestação Mensal - 149.583,33/(360) = 415,51 € ---> Capital a Amortizar
149.583,33*2,75%/12 = 342,80€ € ---> Juros
415,51 + 342,80 = 758,31 € ---> 2ª Prestação
NOTA FINAL
O texto acima exposto destaca a relevância do Spread num contrato de crédito habitação, e de facto trata-se de um elemento essencial à tomada de decisão. Cabe no entanto alertar quem procura a melhor proposta para celebração deste género de contrato para o facto de, antes de nós, as instituições financeiras terem reparado que podem usufruir de uma margem elevada de lucro com o empréstimo, mesmo praticando um Spread "baixo".
ATENÇÃO! A concorrência, que tem claramente um carácter benéfico para o consumidor, também apresenta algumas perversidades. Quando conhecedores de que o cliente tende a valorizar um Spread mais baixo, muitos bancos passaram a negociar conjuntamente um número substancial de produtos financeiros, aplicando "descontos" no Spread por contratação de outros produtos normalmente associados ao crédito habitação, de que são exemplos os seguros, tanto de vida como multirriscos (seguro da casa), mas tendem a não ficar por aí. Muitas propostas de crédito habitação apresentam Spread Base 1 ou 1,5% superior ao Spread do contrato, resultando tal redução da contratação de Conta Ordenado, Seguros (já citados), Cartão de Crédito, PPR, entre muitos outros, o que torna mais complexa a comparação, pelo que, sendo um elemento essencial, o Spread não deve constituir o único elemento a considerar.
Simplificando, caso resulte de um Spread mais baixo uma proposta com prestação mensal 20€ inferior a outra, mas que implique a contratação do seguro de vida em companhia indicada pelo banco e cujo prémio resulta num pagamento mensal 30€ superior ao da apólice mais económica no mercado (sim acontece, muito mais frequentemente do que pode imaginar), então talvez seja mais barato contratar o financiamento com Spread mais alto.
Tenha em atenção o Spread, mas não descure as restantes características de um contrato que o acompanhará durante tantos anos.
E mais do que isto
É Jesus Cristo,
Que não sabia nada de finanças
Nem consta que tivesse biblioteca...
Fernando Pessoa, in "Liberdade"
07.11.2022